수도권 주담대 한도 6억, 부동산 시장 어디로 가나

수도권·규제지역 주담대 한도를 최대 6억원으로 제한하는 것은 종전에 없던 새로운 규제다. 사진은 이날 서울 마포래미안푸르지오 앞을 주민들이 지나고 있는 모습 [헤럴드경제 DB ]

 

 

2025년 하반기, 정부는 급증하는 가계부채와 수도권 부동산 과열 양상을 진정시키기 위해 강력한 대출 규제를 발표했습니다.

 

이번 대책의 핵심은 바로 ‘주택담보대출(주담대) 최대 6억 원 한도 제한’입니다.

하지만 문제는 실수요자조차 집을 사기 힘들어졌다는 점에서 논란이 커지고 있습니다.

 

주요 내용 요약: 한도 6억, 전면적 규제 강화

정부는 2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적의 주담대 한도를 1인당 최대 6억원으로 제한했습니다.

 

이 조치는 이전에 없던 강도 높은 규제로, 실수요자·무주택자 모두를 대상으로 합니다.

• 2 주택자: 추가 주택 구입 목적 주담대 전면 금지
• 1 주택자: 기존 주택을 6개월 내 처분 조건으로 예외 허용
• 무주택자: 실거주 목적 외 대출 제한
• 생애최초 주택 구입자: LTV 80% → 70% 축소, 6개월 내 전입 의무
• 생활안정자금 목적 대출: 수도권 최대 1억 원 한도, 2 주택 이상 보유자는 금지

 

정책대출도 축소, 청년·서민에 더 큰 타격

 

‘디딤돌대출’, ‘보금자리론’ 등 정책성 대출의 LTV 조건도 함께 강화되며, 대상별 한도 역시 축소됩니다.

이는 실질적으로 청년층과 저소득층의 주택 진입 기회 축소로 이어질 가능성이 높습니다.

 

“이제 서울에서 12억원 이상 아파트를 실수요자가 대출받아 사는 건 사실상 불가능해졌습니다.” — 부동산 전문가 양지영

 

정부의 시각: "투기 억제, 시장 안정화 목적"

정부는 이번 조치가 투기수요 억제와 금융 시스템 안정성 확보를 위한 것이라 강조합니다.

특히 최근 몇 달간 서울 아파트 가격이 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 상승하는 등 집값 상승 기대감이 투기 수요로 번지는 양상이 강하게 나타났기 때문입니다.

 

또한, 금리 인하와 토지거래허가제 해제 등 복합 요인이 가계대출을 부추기는 원인으로 지목되면서, 총량 관리 목표도 연간 대비 50% 축소됩니다.

 

그러나, 시장은 "실수요자만 옥죈다" 우려

전문가들은 이번 규제가 실수요자에게도 지나친 부담을 지운다고 지적합니다.

대출 없이 수억 원을 마련할 수 있는 자산가 외에는 고가 주택 접근이 차단되며, 서울 중심지는 현금 부자들의 전유물이 될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

 

“결국 ‘현금부자 천국’, ‘청년·무주택자 지옥’이 될 수 있다.” — NH농협은행 김효선 수석위원

 

실수요자는 어떻게 대응해야 하나?

주택 구매를 고려하고 있는 실수요자라면 아래 사항을 반드시 체크해야 합니다.

1. 계약서 날짜가 시행일(6월 28일) 이전인지: 기존 규정 적용 가능
2. 처분조건부 1주택자라면, 기존 주택 6개월 내 처분 증빙 필요
3. 대출 신청 전 LTV·DSR 한도 정확히 파악: 은행 상담 필수
4. 정책 대출도 축소된다는 점 인지: 디딤돌, 보금자리론 조건 변경됨

 

결론: 방향은 옳지만, 균형이 필요하다

 

급증하는 가계부채를 억제하고 수도권 부동산 시장의 과열을 차단하기 위한 정책적 의도는 분명 이해할 수 있습니다.

그러나 실수요자까지 동시에 옥죄는 방식은 자산 양극화를 심화시키고, 시장 위축이라는 역효과를 낳을 수 있습니다.

 

정부는 추후 조정 가능한 ‘핀셋 완화’나 실수요자 보호 장치를 병행할 필요가 있습니다.

청년층, 무주택 서민들이 더 이상 '부동산 사다리'를 꿈도 못 꾸는 시대가 되지 않길 기대합니다.