지분형 모기지 시범사업

과거 제 세대엔 직장 생활을 통해 서울에서 집을 살 수 있는 꿈과 희망이 있던 세대지만, 제 아들 세대는 치솟은 집값에 이런 꿈과 희망이 사치가 된 시대를 살고 있습니다.

 

그러니 결혼도 부담이고 결혼을 해도 아이 낳는 것 마저 힘에 부치는 시대를 살고 있습니다.

집이 삶의 보금자리가 아닌 투자와 투기의 대상이 된 지는 오래!

 

부모 세대의 성공 방정식을 요즘 세대 젊은이들도 답습을 하는 모습을 보노라면 미안도 하고 안쓰럽기도 하고 그런 감정이 교차합니다.

 

오는 6월부터 시범 서비스를 한다는 내 집 마련 제도를 하나 소개해 봅니다.

 

(출처; 세계일보, 게티이미지뱅크)

 

지분형 모기지, 내 집 마련의 희망인가 또 다른 부담인가?

2025년 하반기, 정부는 지분형 모기지라는 새로운 주택금융 제도를 시범 도입합니다.

이는 무주택 실수요자가 대출을 적게 받고도 내 집을 마련할 수 있도록, 주택금융공사(HF)가 집값 일부를 지분 형태로 투자해 주는 구조입니다.

 

듣기엔 매력적입니다.

하지만 이 제도가 우리 부동산 시장과 사회에 어떤 영향을 미칠지 지분형 모기지 제도의 구조, 장단점, 그리고 예상되는 파장을 종합적으로 분석해 보겠습니다.

 

지분형 모기지란 무엇인가?

지분형 모기지는 주택 구매 비용의 일부를 공공기관이 '지분 투자' 형태로 부담하고, 나머지는 구매자가 마련하는 방식입니다.

 

예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 살 경우:

• 개인: 6억 원 부담 → LTV 70% 적용 시 약 4.2억 대출 가능 → 자기 자금 약 1.8억 원
• HF(주택금융공사): 4억 원 지분 투자 → 연 2% 사용료 부과 + 시세차익 공유

또한, 집값이 하락할 경우 손실은 HF가 먼저 부담하는 '손실공유형 구조'도 포함될 예정입니다.

 

즉, 10억 원짜리 주택을 사실상 1억8000만 원으로 구매할 수 있게 되는 셈입니다.

 

장점: 주거 사다리 복원과 가계부채 완화

1) 실수요자의 진입장벽 대폭 낮춤

내 집 마련이 어려웠던 청년, 신혼부부, 중산층에게도 현실적인 기회를 제공합니다.

2) 가계부채 부담 완화

주택 구매자 대출 의존도를 낮춰 금융 리스크를 줄일 수 있습니다.

3) 자산 형성과 주거 안정성 동시 제공

집값 상승 시 시세차익 일부를 공유함으로써 실수요자의 자산 형성 기회를 확대합니다.

 

정부는 "영끌 없는 내 집 마련", "주거 사다리 복원", "부채 줄이기"라는 세 마리 토끼를 노리고 있습니다.

 

단점: 시장 왜곡과 공공 재정 부담

1) 과열된 수요 촉진

적은 자본으로 고가 아파트에 진입할 수 있게 되면, 오히려 주택 수요가 급증해 시장 과열을 유발할 수 있습니다.

2) 공공 재정에 부담

HF가 손실을 먼저 부담하는 구조는 결국 국민 세금이 시장 리스크를 떠안는 구조가 될 수 있습니다.

3) 형평성과 도덕적 해이 우려

"왜 누구는 세금으로 고가 아파트를 사고, 나는 전세도 못 구하나?"는 불만이 커질 수 있고, 일부는 손실을 HF에 전가하는 투기성 구매에 나설 위험도 있습니다.

 

공공이 가격 하락까지 막아주는 구조는 시장 기능을 왜곡하고 도덕적 해이를 부를 수 있습니다.

 

부동산 시장과 사회에 미칠 영향

단기 효과

• 일시적 수요 증가 → 가격 상승 압력
• 중위가격대 이상 주택에 쏠림 심화 가능

중장기 변수

• 공급 부족 병행 시 가격 불안정성 증대
• 집값 하락 시 공공 재정 리스크 증가

사회적 파장

• 자산 불평등 완화 기대
• 정책 수혜자 선정 기준 논란 시 신뢰 상실 가능

 

마무리: 좋은 의도, 정교한 설계가 핵심

 

지분형 모기지는 분면 좋은 취지의 제도입니다.

그러나 공공이 시장의 리스크를 일부 떠안는 구조인 만큼, 정책 설계의 정밀성, 수혜자의 형평성, 시장 반응에 대한 대응전략이 제대로 준비되지 않으면 오히려 시장 불안 요인이 될 수 있습니다.

 

정책은 도구입니다.

문제는 그것을 누가, 어떻게 쓰느냐에 달려 있습니다.

 

정부는 이제 단지 '내 집 마련'이라는 선의만 내세울 것이 아니라, 국민이 납득할 수 있는 공정성, 지속성, 재정 안전장치를 함께 내놓아야 할 때입니다.

 

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